Kurz gesagt
Umlegen dürfen Sie die laufenden Kosten, die durch das Eigentum am Haus und seinen Betrieb entstehen. Welche das sind, steht abschließend in § 2 der Betriebskostenverordnung: 17 Positionen von der Grundsteuer über Wasser und Müll bis zur Gebäudeversicherung. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung tragen Sie dagegen immer selbst.
Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind Kosten, die Ihnen als Eigentümer laufend entstehen, weil das Haus besteht und genutzt wird (§ 1 Betriebskostenverordnung, kurz BetrKV). Laufend heißt: Sie fallen regelmäßig an, jedes Jahr oder in festen Abständen. Einmalige Ausgaben gehören nicht dazu.
Im Alltag sagen die meisten Nebenkosten. Gemeint ist dasselbe. Entscheidend ist nicht das Wort, sondern ob eine Position in der Liste der Verordnung steht.
Diese 17 Positionen dürfen Sie umlegen
| Nr. | Betriebskosten nach § 2 BetrKV | Beispiele |
|---|---|---|
| 1 | Laufende öffentliche Lasten | Grundsteuer |
| 2 | Wasserversorgung | Wasserverbrauch, Grundgebühr, Zählermiete |
| 3 | Entwässerung | Abwasser, Niederschlagswasser |
| 4 | Heizung | Brennstoff, Wartung, Messdienst |
| 5 | Warmwasser | zentrale Warmwasserbereitung |
| 6 | Verbundene Heiz- und Warmwasseranlagen | gemeinsame Anlage für beides |
| 7 | Aufzug | Strom, Wartung, Notruf |
| 8 | Straßenreinigung und Müllbeseitigung | Müllgebühren, Straßenreinigungsgebühr |
| 9 | Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung | Treppenhausreinigung |
| 10 | Gartenpflege | Rasen, Hecken, Spielplatz |
| 11 | Beleuchtung | Allgemeinstrom für Flur, Keller, Außenlicht |
| 12 | Schornsteinreinigung | Schornsteinfeger, Feuerstättenschau |
| 13 | Sach- und Haftpflichtversicherung | Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht |
| 14 | Hauswart | Hausmeister, soweit nicht Reparatur oder Verwaltung |
| 15 | Gemeinschaftsantenne oder Breitbandnetz | Kabelanschluss (Übergangsregeln beachten) |
| 16 | Einrichtungen für die Wäschepflege | Gemeinschaftswaschmaschine |
| 17 | Sonstige Betriebskosten | z. B. Wartung von Rauchmeldern, Dachrinnenreinigung |
Bei Nummer 15 hat sich die Rechtslage geändert: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Kosten für Kabelfernsehen über einen Sammelvertrag grundsätzlich nicht mehr umgelegt werden. Haben Sie noch einen solchen Vertrag, lohnt ein Blick hinein.
Wichtig bei Nummer 17: Sonstige Betriebskosten müssen im Mietvertrag einzeln benannt sein, etwa „Wartung der Rauchwarnmelder“. Der allgemeine Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ reicht dafür nicht.
Was Sie nicht umlegen dürfen
- Verwaltungskosten: Kosten für Hausverwaltung, Kontoführung oder Ihre eigene Arbeit (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV).
- Instandhaltung und Reparaturen: der kaputte Wasserhahn, ein neuer Anstrich im Treppenhaus oder die Reparatur der Heizung (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
- Einmalige Kosten: etwa die Erstanschaffung von Mülltonnen oder das Fällen eines kranken Baums, wenn es kein regelmäßiger Vorgang ist.
- Rücklagen und Finanzierung: Instandhaltungsrücklage, Zinsen, Tilgung.
Bei Mischposten wie einem Hausmeister, der auch kleine Reparaturen erledigt, müssen Sie den Reparaturanteil herausrechnen.
Was muss im Mietvertrag stehen?
Umlegen dürfen Sie nur, was vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Der Satz, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung trägt, genügt nach dem Bundesgerichtshof für die Positionen 1 bis 16 (BGH, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach Nummer 17 müssen zusätzlich genannt sein.
Steht im Vertrag eine Inklusivmiete oder eine Pauschale, wird nicht abgerechnet. Wie Sie das bei der nächsten Vermietung besser regeln, steht im Ratgeber Grundsteuer auf Mieter umlegen.
Wirtschaftlich bleiben
Sie dürfen nur Kosten umlegen, die angemessen sind (Wirtschaftlichkeitsgebot, § 556 Abs. 3 BGB). Ein Hausmeisterdienst zum doppelten Marktpreis oder eine Versicherung, die unnötige Risiken abdeckt, kann der Mieter beanstanden. Ein gelegentlicher Preisvergleich schützt Sie vor Streit.
Wie viel Geld geht Ihnen verloren?
Wer gar nicht abrechnet, trägt alle diese Kosten selbst. Mit dem Nebenkosten-Rechner sehen Sie in einer Minute, wie viel das bei Ihrem Haus ausmacht. Wenn Sie die Abrechnung nicht selbst machen möchten, übernehme ich das für Sie, deutschlandweit und digital.
Häufige Fragen
Darf ich die Kosten der Hausverwaltung auf die Mieter umlegen?
Nein. Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten und bleiben beim Vermieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Das gilt auch, wenn Sie eine externe Verwaltung beauftragen.
Sind Reparaturen umlagefähig?
Nein. Instandhaltung und Instandsetzung tragen Sie selbst. Umlegbar sind nur laufende Kosten wie Wartung, nicht die Reparatur selbst.
Muss jede Kostenart im Mietvertrag stehen?
Für die Positionen 1 bis 16 der Betriebskostenverordnung reicht der allgemeine Verweis auf die Betriebskosten (BGH, VIII ZR 137/15). Sonstige Betriebskosten nach Nummer 17 müssen einzeln genannt sein.
Darf ich Kabelfernsehen noch umlegen?
Seit dem 1. Juli 2024 grundsätzlich nicht mehr. Die frühere Umlagemöglichkeit für Sammelverträge ist ausgelaufen.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Quellen: §§ 1 und 2 BetrKV, §§ 556 und 556a BGB, BGH, VIII ZR 137/15.
