Kurz gesagt
Ja, Vermieter dürfen die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Sie gehört zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Das gilt auch für die neue, oft höhere Grundsteuer seit der Reform 2025. Verteilt wird in der Regel nach Wohnfläche, und den Anteil leerstehender oder selbst genutzter Wohnungen tragen Sie selbst.
Darf ich die Grundsteuer auf meine Mieter umlegen?
Ja, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist. Die Grundsteuer steht an erster Stelle der umlegbaren Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung. Sie müssen sie nicht einzeln aufzählen: Der Satz „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ reicht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus, um alle Kosten aus der Betriebskostenverordnung umzulegen (BGH, VIII ZR 137/15).
Umlegen heißt dabei: Sie nehmen die Grundsteuer in die jährliche Nebenkostenabrechnung auf. Ihre Mieter zahlen über das Jahr Vorauszahlungen, und mit der Abrechnung wird der tatsächliche Betrag verrechnet. Ohne Abrechnung bleibt die Grundsteuer bei Ihnen.
Was ändert sich durch die Grundsteuerreform?
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten berechnet. Die Bundesländer nutzen dafür unterschiedliche Modelle, in Hessen etwa das Flächen-Faktor-Verfahren. Für viele Häuser ist die Steuer gestiegen, für manche gesunken. Wie hoch sie ausfällt, hängt auch vom Hebesatz Ihrer Gemeinde ab.
Für die Umlage ändert sich nichts. Sie legen den Betrag aus dem aktuellen Bescheid um, auch wenn er höher ist als früher. Damit Ihre Mieter nicht von einer großen Nachzahlung überrascht werden, lohnt es sich, nach der nächsten Abrechnung die Vorauszahlungen anzupassen. Das ist nach § 560 Abs. 4 BGB zulässig.
Kommt ein geänderter Bescheid rückwirkend, nachdem Ihre Abrechnung schon raus ist, dürfen Sie in der Regel nachfordern. Das müssen Sie aber zügig tun, meist innerhalb von drei Monaten. Der Bundesgerichtshof hat das im Mai 2026 bestätigt (BGH, VIII ZR 6/24). Einzelheiten dazu stehen im Ratgeber zur Frist für die Nebenkostenabrechnung.
Wie verteile ich die Grundsteuer auf die Wohnungen?
Steht im Mietvertrag nichts anderes, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a Abs. 1 BGB). Sie teilen also die Grundsteuer durch die gesamte Wohnfläche des Hauses und multiplizieren mit der Fläche der jeweiligen Wohnung.
Beispiel: Ein Haus hat drei Wohnungen mit 70, 80 und 60 Quadratmetern, zusammen 210 Quadratmeter. Die Grundsteuer beträgt 630 Euro im Jahr, also 3 Euro pro Quadratmeter.
| Wohnung | Fläche | Anteil Grundsteuer |
|---|---|---|
| Erdgeschoss | 70 m² | 210 € |
| 1. Obergeschoss | 80 m² | 240 € |
| Dachgeschoss | 60 m² | 180 € |
| Summe | 210 m² | 630 € |
Wohnen Sie selbst im ersten Obergeschoss oder steht die Wohnung leer, tragen Sie diese 240 Euro selbst. Auf die anderen Mieter dürfen Sie den Anteil nicht verteilen.
Zwei Sonderfälle: Bei einer vermieteten Eigentumswohnung gibt es meist einen eigenen Grundsteuerbescheid nur für diese Wohnung. Den Betrag legen Sie dann vollständig um. Gibt es im Haus auch ein Geschäft oder Büro, sollten Sie prüfen, ob der gewerbliche Teil die Grundsteuer spürbar erhöht. Dann kann eine getrennte Verteilung nötig sein.
Was, wenn im Mietvertrag keine Nebenkosten vereinbart sind?
Dann dürfen Sie die Grundsteuer nicht umlegen. Das betrifft vor allem ältere Verträge mit einer Inklusivmiete, in der alle Nebenkosten enthalten sind, oder mit einer festen Nebenkostenpauschale.
- Pauschale: Eine Nebenkostenpauschale wird nicht abgerechnet. Sie dürfen sie bei gestiegenen Kosten nur erhöhen, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich vorsieht (§ 560 Abs. 1 BGB).
- Inklusivmiete: Eine Umlage ist nicht möglich. Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bleibt nach den allgemeinen Regeln möglich.
- Vertrag ändern: Sie können mit Ihrem Mieter vereinbaren, auf Vorauszahlungen mit jährlicher Abrechnung umzustellen. Das geht nur mit seiner Zustimmung. Ein faires Angebot, etwa eine entsprechend niedrigere Grundmiete, macht das leichter.
- Neue Mieter: Bei jeder Neuvermietung können Sie es von Anfang an richtig regeln, mit Betriebskostenvereinbarung und monatlichen Vorauszahlungen.
Kann ich die Grundsteuer für vergangene Jahre nachfordern?
Nur innerhalb der Abrechnungsfrist. Die Abrechnung für ein Jahr muss Ihren Mietern spätestens zwölf Monate nach dessen Ende zugehen. Für 2025 ist das der 31. Dezember 2026. Ältere Jahre sind in der Regel verloren, wenn Sie damals nicht abgerechnet haben. Umso wichtiger ist es, jetzt anzufangen.
Wie viel Geld geht Ihnen verloren?
Die Grundsteuer ist selten der einzige Posten. Versicherung, Müll, Wasser und Allgemeinstrom kommen meist dazu. Mit dem Nebenkosten-Rechner sehen Sie in einer Minute, wie viel Sie im Jahr selbst tragen. Wenn Sie die Abrechnung nicht selbst machen möchten, übernehme ich das für Sie, deutschlandweit und digital.
Häufige Fragen
Ist die Grundsteuer 2026 noch umlagefähig?
Ja. Die Grundsteuer gehört weiterhin zu den Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 BetrKV und darf umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Eine Gesetzesänderung dazu ist nicht beschlossen.
Darf ich die höhere Grundsteuer nach der Reform voll umlegen?
Ja. Umgelegt wird der Betrag aus dem aktuellen Grundsteuerbescheid, auch wenn er höher ist als vor 2025. Die Vorauszahlungen können Sie nach der nächsten Abrechnung anpassen.
Nach welchem Schlüssel wird die Grundsteuer verteilt?
Nach Wohnfläche, wenn im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist (§ 556a Abs. 1 BGB). Den Anteil leerstehender oder selbst genutzter Wohnungen trägt der Vermieter.
Muss die Grundsteuer im Mietvertrag ausdrücklich genannt sein?
Nein. Die Vereinbarung, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, genügt nach dem Bundesgerichtshof (VIII ZR 137/15). Die Grundsteuer ist darin enthalten.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Quellen: § 2 Nr. 1 BetrKV, §§ 556, 556a und 560 BGB sowie die genannten Urteile des Bundesgerichtshofs.