Kurz gesagt
Nach jeder Nebenkostenabrechnung dürfen Sie die monatlichen Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Grundlage ist das Ergebnis der letzten Abrechnung, geteilt durch zwölf. Die Anpassung erklären Sie in Textform, also etwa per Brief oder E-Mail, und sie gilt nur für die Zukunft. Ein pauschaler Sicherheitszuschlag ist nicht erlaubt.
Wann darf ich die Vorauszahlung erhöhen?
Immer dann, wenn Sie gerade abgerechnet haben. Das Gesetz knüpft die Anpassung an eine Abrechnung: Erst wenn feststeht, was im letzten Jahr tatsächlich angefallen ist, dürfen Sie die Vorauszahlungen daran ausrichten. Das gilt in beide Richtungen. Ergibt die Abrechnung ein Guthaben, kann auch Ihr Mieter eine Senkung verlangen.
Voraussetzung ist eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung. Enthält sie Fehler, ist auch die darauf gestützte Anpassung angreifbar (BGH, VIII ZR 245/11).
Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?
Angemessen ist in der Regel ein Zwölftel der Kosten, die laut letzter Abrechnung auf die Wohnung entfallen. Ein pauschaler Aufschlag von zum Beispiel zehn Prozent „zur Sicherheit“ ist nicht zulässig (BGH, VIII ZR 294/10). Konkret absehbare Erhöhungen dürfen Sie aber berücksichtigen, etwa einen höheren Grundsteuerbescheid, der Ihnen schon vorliegt, oder eine angekündigte Gebührenerhöhung der Gemeinde.
Beispiel: Die Abrechnung 2025 ergibt für eine Wohnung Betriebskosten von 2.040 Euro. Gezahlt hat der Mieter 12 × 150 Euro, also 1.800 Euro. Er zahlt 240 Euro nach.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kosten laut Abrechnung | 2.040 € |
| bisherige Vorauszahlung | 150 € im Monat |
| neue Vorauszahlung (2.040 € ÷ 12) | 170 € im Monat |
Liegt Ihnen bereits der neue Grundsteuerbescheid vor, der für diese Wohnung 60 Euro im Jahr mehr bedeutet, dürfen Sie zusätzlich 5 Euro im Monat ansetzen.
Wie teile ich die Anpassung mit?
In Textform (§ 560 Abs. 4 BGB). Das heißt: schriftlich, aber eine Unterschrift ist nicht nötig. Ein Brief, eine E-Mail oder ein Schreiben im Kundenportal genügen. Am einfachsten schicken Sie die Anpassung gleich zusammen mit der Abrechnung. Nennen Sie den neuen Betrag, ab wann er gilt, und verweisen Sie auf das Ergebnis der Abrechnung als Begründung.
Ab wann gilt die neue Vorauszahlung?
Nur für die Zukunft. Nach überwiegender Auffassung ab dem nächsten Fälligkeitstermin, der auf die Erklärung folgt, meist also ab dem übernächsten Monatsanfang. Rückwirkend dürfen Sie nichts nachfordern; dafür ist die nächste Abrechnung da.
Warum sich das lohnt
Zu niedrige Vorauszahlungen führen zu hohen Nachzahlungen. Die ärgern Mieter, und Sie strecken das Geld ein ganzes Jahr lang vor. Passende Vorauszahlungen machen die Abrechnung für beide Seiten entspannter. Wenn ich Ihre Nebenkostenabrechnung erstelle, schlage ich Ihnen die passende neue Vorauszahlung gleich mit vor.
Häufige Fragen
Darf ich die Vorauszahlung ohne Abrechnung erhöhen?
Nein. Die Anpassung nach § 560 Abs. 4 BGB setzt eine vorausgegangene Abrechnung voraus. Ohne Abrechnung bleibt es bei der vereinbarten Vorauszahlung.
Ist ein Sicherheitszuschlag erlaubt?
Ein pauschaler Zuschlag, etwa zehn Prozent, ist nach dem Bundesgerichtshof nicht zulässig (VIII ZR 294/10). Konkret feststehende Kostensteigerungen dürfen Sie aber einrechnen.
Brauche ich die Zustimmung des Mieters?
Nein. Die Anpassung ist eine einseitige Erklärung in Textform. Der Mieter muss nicht zustimmen.
Kann der Mieter eine Senkung verlangen?
Ja. Ergibt die Abrechnung, dass die Vorauszahlungen zu hoch waren, kann auch der Mieter eine Anpassung nach unten verlangen.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Quellen: § 560 Abs. 4 BGB, BGH, VIII ZR 294/10 und VIII ZR 245/11.
