Kurz gesagt
Versorgt eine zentrale Heizung mehrere Wohnungen, müssen Sie Heizung und Warmwasser nach Verbrauch abrechnen: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Fläche (Heizkostenverordnung). Sonst darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Ausnahme: In einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, von denen Sie eine selbst bewohnen, gilt die Verordnung nicht zwingend. Messgeräte müssen bis 31. Dezember 2026 fernablesbar sein.
Wann gilt die Heizkostenverordnung?
Immer dann, wenn eine zentrale Heizungs- oder Warmwasseranlage mehrere Wohnungen versorgt und Sie die Kosten auf Mieter verteilen. Hat jede Wohnung eine eigene Gasetagenheizung oder eigene Nachtspeicheröfen, zahlt der Mieter seine Heizkosten direkt an den Versorger. Dann gibt es keine Heizkostenabrechnung durch Sie.
Die Ausnahme für das Zweifamilienhaus
Hat Ihr Haus höchstens zwei Wohnungen und wohnen Sie selbst in einer davon, müssen Sie die Heizkostenverordnung nicht anwenden (§ 2 HeizkostenV). Sie können mit Ihrem Mieter dann frei vereinbaren, wie abgerechnet wird, zum Beispiel nach Wohnfläche. Ohne Vereinbarung bleibt es aber bei der Verbrauchsabrechnung.
Für viele private Vermieter auf dem Land ist das die wichtigste Regel überhaupt. Sie spart Messgeräte und Messdienstkosten.
Wie wird nach Verbrauch abgerechnet?
Die Kosten für Heizung werden zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche (§ 7 HeizkostenV). Für Warmwasser gilt dasselbe Prinzip (§ 8 HeizkostenV). Den Verbrauch erfassen Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler je Wohnung.
Beispiel: Die Heizkosten im Haus betragen 6.000 Euro, verteilt wird 70 zu 30. 1.800 Euro werden nach Fläche verteilt, 4.200 Euro nach Verbrauch. Eine Wohnung mit einem Drittel der Fläche und einem Viertel des Verbrauchs zahlt 600 plus 1.050 Euro, also 1.650 Euro.
Messdienst: Wer zahlt Brunata, ista oder Techem?
Ihre Mieter. Die Kosten für Gerätemiete, Ablesung und die Berechnung und Aufteilung durch den Messdienst gehören zu den Heizkosten und sind umlegbar (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Wollen Sie Geräte neu mieten statt kaufen, müssen Sie das den Mietern vorher mitteilen. Widerspricht die Mehrheit innerhalb eines Monats, ist die Miete nicht umlegbar (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV).
Was gilt bis 31. Dezember 2026?
Alle Heizkostenverteiler und Wärmezähler müssen bis Ende 2026 fernablesbar sein, also ohne Betreten der Wohnung ausgelesen werden können (§ 5 HeizkostenV). Geräte, die seit Dezember 2021 eingebaut wurden, sind das in der Regel schon. Ältere Geräte müssen nachgerüstet oder getauscht werden.
Sind fernablesbare Geräte vorhanden, müssen Sie Ihren Mietern außerdem jeden Monat eine Verbrauchsinformation zukommen lassen (§ 6a HeizkostenV). Das übernimmt meist der Messdienst, etwa per App oder E-Mail.
Was passiert, wenn ich nicht nach Verbrauch abrechne?
- 15 Prozent: Wird nicht nach Verbrauch abgerechnet, obwohl es Pflicht wäre, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 15 Prozent kürzen (§ 12 HeizkostenV).
- 3 Prozent: Fehlen ab 2027 die fernablesbaren Geräte, darf er um 3 Prozent kürzen.
- Weitere 3 Prozent: Fehlt die monatliche Verbrauchsinformation, obwohl sie Pflicht ist, sind weitere 3 Prozent möglich.
Wie ich das in Ihrer Abrechnung löse
Haben Sie einen Messdienst, übernehme ich dessen Heizkostenabrechnung in Ihre Nebenkostenabrechnung. Ohne Zentralheizung entfällt das Thema. Und im Zweifamilienhaus mit Ihnen als Bewohner prüfe ich mit Ihnen, ob eine einfachere Abrechnung nach Fläche vereinbart werden kann.
Häufige Fragen
Muss ich im Zweifamilienhaus nach Verbrauch abrechnen?
Nicht zwingend, wenn Sie eine der beiden Wohnungen selbst bewohnen (§ 2 HeizkostenV). Dann können Sie mit dem Mieter eine andere Verteilung vereinbaren, etwa nach Fläche.
Darf ich die Kosten für den Messdienst umlegen?
Ja. Gerätemiete, Ablesung, Berechnung und Aufteilung gehören zu den umlegbaren Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV).
Bis wann müssen Messgeräte fernablesbar sein?
Bis 31. Dezember 2026 (§ 5 HeizkostenV). Danach dürfen Mieter ihren Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen, wenn die Geräte fehlen.
Was ist, wenn jede Wohnung eine eigene Gastherme hat?
Dann rechnet jeder Mieter direkt mit seinem Versorger ab. Eine Heizkostenabrechnung durch den Vermieter gibt es nicht, nur die Wartung der Therme kann umlagefähig sein.
Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Quellen: §§ 2, 4, 5, 6a, 7, 8 und 12 HeizkostenV.
